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LES PRIX MONTENT EN FLORIDE
2011-09-30
Les prix montent en Floride. En un an, les villes de Floride ont connu les plus fortes hausses aux USA. Alors que la hausse, au niveau national a été de 2,36%, les prix en Floride ont monté, en un an entre 10% et 27,4%.
Cette étude de la National Association of Realtors est basée sur 2,200,000 listings répartie sur 146 villes des USA.
- MIAMI . Prix moyen 640 332$. Hausse 27,4%
- FORT MYERS. Prix moyen 443 570$. Hausse 26,27%
- CENTRE FLORIDE. Prix moyen 405 809$. Hausse 19,41%
- SARASOTA/BRADENTON. Prix moyen 466 875$. Hausse 15,86%
- WEST PALM BEACH. Prix moyen 591 895$. Hausse 14,68%
- NAPLES. Prix moyen 713 087$. Hausse 15,13%
- ORLANDO. Prix moyen 319 419$. Hausse 10,56%
http://realtormag.realtor.org/daily-news/2011/09/23/15-cities-where-listing-prices-are-rebounding
ARTICLE 8 AOUT 2011
Voici un article paru dans le journal du 8 août.
Cet article indique que de grosses sociétés internationales profitent des aubaines actuelles et mettent la main sur des propriétés, estimant que les prix ont touché le fonds et ne peuvent que remonter:
DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS METTENT LA MAIN SUR DES PROPRIÉTÉS EN FLORIDE.
MIAMI- Des sociétés étrangères ayant des liens avec Hong Kong, l'Espagne, l'Argentine et la Malaysie rachètent des propriétés car ils sentent que le marché local a touché le fonds.
Ces compagnies internationales peuvent acheter et attendre le prochain cycle de développement, déclare Tere Blanca, président d'une société immobilière basée à Miami.
Acheter des propriétés très biens situées en haut du marché n'était pas possible. Par contre celui qui a des liquidités et peut attendre achète des propriétés à très bon prix.
Stephan Gietl d'Autriche et son partenaire argentin Fernando Levy Hara ont acheté le 307 South Florida Condo pour 40 millions de dollars,
Ils prévoient une appréciation de 60 à 70% dans les 5 prochaines années.
Alors que les américians se soucient du plafonds de la dette et de l'économie, les investisseurs voient les USA comme le pays le plus sûr au monde.
Short Sale
2010-12-29
La crise dite des sub-primes a été causée par les banques qui ont consenti des prêts hypothécaire soit trop élevés par rapport à la valeur de la propriété, soit à des emprunteurs qui n’avaient pas la capacité financière de faire face aux paiements mensuels relatifs à ces emprunts.
Dans de nombreux cas, la baisse du marché a fait que certaines propriétés ont maintenant une valeur inférieure au montant du prêt hypothécaire.
QU’EST-CE QU’UN « SHORT SALE »
Un « short sale » est la vente d’une propriété à un tiers, à un prix inférieur au montant du prêt hypothécaire, la banque acceptant de réaliser une perte.
Le propriétaire du bien, voulant éviter une saisie, essaye alors de mettre sa propriété sur le marché, à un prix inférieur au montant du prêt, espérant que la banque acceptera une perte.
Il faut comprendre, qu’à ce stade, les propriétés qui sont proposées sur le marché sont offertes à un prix que l’on espère que la banque acceptera. Ce prix demandé est donc un prix virtuel car rien ne dit que la banque l’acceptera. Ce sont ces prix bas qui trompent souvent les acheteurs qui se voient réaliser d’excellentes affaires, mais la réalité est parfois toute autre.
Lorsqu’un acheteur se présente et soumet une offre d’achat à ce prix virtuel, l’offre est transmise à la banque prêteuse qui met parfois plusieurs semaines pour accepter ou refuser le prix proposé.
Dans certains cas, le propriétaire a quitté la propriété, ce qui entraine la coupure de l’eau et de l’electricité et la maison risque de se dégrader.
Si la banque accepte l’offre et que la propriété n’est pas trop dégradée, il y de bonnes affaires à réaliser.
Si la banque ne recoit aucune offre ou des offres trop basses, la banque entreprend les démarches afin que la propriété soit vendue en vente publique. Nous arrivons alors dans la phase de foreclosure.
FORECLOSURES
La propriété est alors vendue en vente publique mais les acheteurs doivent retenir les services d’un bon avocat afin de vérifier la valeur du titre de propriété car la banque vend sans aucune garantie.
Seules les adresses des propriétés sont divulguées avant la vente. Il est parfois impossible de voir l’intérieur des propriétés et d’évaluer le montant des travaux éventuels. On achète donc, pour ainsi dire, à l’aveugle. Il faut donc avoir la possibilité de visite avant de faire une offre.
Acheter en vente publique est un processus laborieux et demande de consacrer beaucoup de temps car la date de la vente est très souvent reportée à la dernière minute.
Souvent, lorsque les enchères sont trop basses, la banque rachète elle-même la propriété qui devient alors une « Bank Owned » ou « REO ».
BANK OWNED PROPERTIES
La banque peut alors soit remettre la propriété en état, soit la remettre sur le marché telle quelle.
La propriété est toujours remise sur le marché par le biais d’un agent immobilier.
Acheter une propriété bank owned peut, dans certains cas, être une très affaire intéressante, mais peut aussi comporter d’importants risques pour un acheteur peu expérimenté ou mal informé.
Pour bien acheter ce genre de propriétés, il faut d’une part réagir très rapidement dés qu’elles apparaissent sur le marché et, d’autre part, faire analyser la qualité du titre par un avocat spécialisé.
Nous sommes spécialisés dans ce genre de transactions et sommes constamment à l’affut de bonnes affaires. Nous avons déja réalisé d’excellents achats pour nos clients.
CONCLUSION
Les meilleures affaires ne sont pas forcément celles qui sont en « Short Sale » ou « Bank Owned ».
Il y a des propriétés qui sont mises sur le marché à des prix extrêmement intéressants par des propriétaires qui vendent à perte par besoin de liquidités ou pour se dégager de leur emprunt devenu trop lourd.
Pour cette raison, nous surveillons quotidiennement le marché afin de déceler les meilleures affaires pour nos clients.
Notre force est dans la recherche des meilleures propriétés.